재개발 조합원의 1+1 분양 신청 시 알아야 할 종부세 리스크

 

1. 1+1 분양이란 무엇인가

재건축과 재개발 사업은 기존 노후 주거지를 새로운 주거 공간으로 탈바꿈시키는 중요한 도시 재생 프로젝트입니다. 이러한 사업 과정에서 조합원은 통상 1채를 분양받게 되지만, 특수한 경우 1+1 분양을 받을 수 있는 기회가 주어집니다.

'1+1 분양'이란 하나의 기존 주택을 소유한 조합원이 사업을 통해 두 개의 주택을 공급받는 제도를 의미합니다. 일반적으로 대형 평형을 원하지 않거나 투자 목적, 실거주 목적을 고려하는 조합원에게 제공되는 방식입니다.

하지만 이 과정에서 예상치 못한 세금 리스크가 발생할 수 있습니다. 특히 최근 들어 종합부동산세(종부세) 부담이 심각하게 대두되고 있어 1+1 분양 신청 시 각별한 주의가 필요합니다.

 

2. 1+1 분양 시 종부세 부담 이슈

종부세는 주택 보유 수에 따라 세율이 급격히 올라가는 특성을 가지고 있습니다. 1주택자는 비교적 낮은 세율로 과세되지만, 2주택 이상 보유자는 높은 종부세율이 적용되기 때문에 부담이 크게 늘어날 수밖에 없습니다.

문제는 1+1 분양을 통해 두 채를 소유하게 될 경우, '다주택자'로 간주되어 세 부담이 급증할 수 있다는 점입니다. 특히나 정부는 다주택자에 대해 경중을 따지지 않고 강도 높은 과세 정책을 시행하고 있어, 불리한 상황에 직면할 가능성이 큽니다.

조합원 입장에서는 '나는 원래 1주택자였는데 재건축 과정에서 어쩔 수 없이 두 채를 받게 된 것'이라고 주장할 수 있습니다. 그러나 과세 당국은 '1주택자가 아니며 다주택자로 판단한다'는 입장입니다. 결과적으로 조합원은 예상치 못한 과세 폭탄을 맞게 되는 셈입니다.

 

3. 최근 판례로 본 1+1 분양 종부세 판단

최근 법원은 1+1 분양 조합원의 종부세 과세 취소청구 소송에서 조합원의 주장을 받아들이지 않았습니다. 정비사업 과정에서 1+1 분양을 받았더라도 다주택자로 판단하는 것이 정당하다고 판결한 것입니다.

법원의 논리는 명확했습니다. "단순히 분양을 통한 주택 취득이라 하더라도 주택 수가 늘어난 이상, 다주택자로 간주하고 종합부동산세를 부과하는 것이 정당하다"는 것입니다.

이 판결은 앞으로 1+1 분양을 신청하는 조합원들에게 큰 경종을 울렸습니다. 특히 향후 재건축·재개발 단지에서는 1+1 분양을 둘러싼 세금 문제로 인한 소송이 잦아질 것으로 전망됩니다.

한편, 조합원 일부는 "1+1 분양을 통해 주택 수가 늘어난 것은 투기 목적이 아니라 생계형"이라고 항변했지만, 법원은 이를 인정하지 않았습니다. 오히려 "주택 수 증가 자체가 종부세 부과 기준에 해당한다"고 해석했습니다.

 

4. 향후 재건축·재개발 시장에서의 1+1 분양 전략

이번 판결 이후 재건축·재개발 시장에서는 1+1 분양을 둘러싼 전략 수립이 필수적이 되었습니다. 단순히 분양 혜택만 보고 1+1을 신청할 경우, 이후의 세금 부담을 감당하지 못할 수 있기 때문입니다.

1+1 분양을 신청하고자 하는 조합원은 반드시 다음을 고려해야 합니다.

• 추가 분양으로 인한 종부세 부담 예상
• 1주택자 혜택(경감, 장기보유세액공제 등) 상실 가능성
• 향후 매도 시 양도소득세 중과 가능성
• 임대사업자 등록 여부 검토

특히 세금 계산은 신중해야 합니다. 최근 서울 서초구의 한 재건축 단지에서는 소형 평형 조합원과 대형 평형 조합원 간의 세금 부담 차이가 극심하게 벌어졌습니다.

예를 들어 59㎡형을 받은 조합원이 1100만 원 정도의 종부세를 부담했다면, 84㎡형 이상을 1+1 분양받은 조합원은 무려 4600만 원에 달하는 종부세를 납부해야 했습니다. 이는 단순히 주택 수 증가만이 아니라 면적과 분양 방식에 따른 차이까지 복합적으로 작용했기 때문입니다.

 

5. 결론 및 주의사항

요약하면, 재건축·재개발 1+1 분양은 매우 매력적인 선택지일 수 있지만, 그 이면에는 엄청난 종부세 폭탄이 숨겨져 있습니다.

특히, 단순한 주택 추가 취득이 아니라, '다주택자'로서 중과세 대상이 된다는 점을 절대 간과해서는 안 됩니다.

분양을 받을 때는 세금 전문가와 상담하여 예상 종부세를 반드시 시뮬레이션하고, 장기적인 자금 계획을 세워야 합니다. 그렇지 않으면 분양으로 얻은 이득보다 세금 부담으로 인한 손실이 훨씬 커질 수 있습니다.

또한 법원 판례에 따르면, "1+1 분양은 불가피한 선택"이라는 주장이 통하지 않기 때문에, 철저히 세무 계획을 세워야 향후 소송이나 과세 리스크를 방지할 수 있습니다.

마지막으로, 재건축·재개발 조합은 조합원들에게 1+1 분양에 따른 세금 리스크를 충분히 고지하고, 사전에 대비할 수 있도록 안내하는 것이 필수입니다. 그렇지 않으면 조합 자체가 대규모 소송에 휘말릴 위험이 있습니다.